疫期出租人減免租金義務(wù)是情不免是理

梁麗婉、羅永東

【問題】

就本次“新型冠狀病毒肺炎”（下稱“NCP”）疫情防控期間（下稱“疫期”）的租金問題，一部分同志認(rèn)為：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)體諒租戶，在如此艱難時(shí)刻應(yīng)當(dāng)減免租金。”也有聲音說：“業(yè)主沒有法律義務(wù)減免租金，這是對業(yè)主的道德綁架，是不合理要求。”甚至有房東更是直言：“房貸不用還的嗎？你問銀行減不減房貸？“虧損”要求減，你們掙錢多時(shí)，多交些租嗎？”對此，您怎么看？

【關(guān)鍵詞】

不可抗力 給付義務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)   

【歷史上的裁判觀點(diǎn)】

（一）支持減免租金的裁判觀點(diǎn)

案例1：（2018）晉04民終2272號(hào)，裁判觀點(diǎn)：“非典”疫情屬于不可抗力，依法應(yīng)免除承租人的租金。

案例2：（2018）魯06民終268號(hào)，裁判觀點(diǎn)：“非典”疫情造成的損失超過正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)適用情勢變更原則適當(dāng)減免部分租賃費(fèi)。 

案例3：（2004）滬一中民二（民）終字第354號(hào)，裁判觀點(diǎn)：“非典”疫情一事眾所周知，相關(guān)行業(yè)響應(yīng)政府停止?fàn)I業(yè)，根據(jù)公平原則應(yīng)減免租金。

（二）不支持減免租金的裁判觀點(diǎn)

案例1：（2017）吉04民終441號(hào)，裁判觀點(diǎn)：“非典”期間造成的停業(yè)損失屬于不可抗力，但仍在正常的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)，應(yīng)由經(jīng)營者承擔(dān)。 

案例2：（2007）桂民終四第1號(hào)，裁判觀點(diǎn)：“非典”疫情并不必然導(dǎo)致經(jīng)營目的落空，不構(gòu)成情勢變更，即使構(gòu)成情勢變更，雙方亦應(yīng)通過合理協(xié)商，合理分擔(dān)不利后果。 

【法律分析】

通過分析上述裁判觀點(diǎn)可見，觀點(diǎn)主要集中在“不可抗力”、“情勢變更”和“公平原則”三者之間。本文通過厘清法律概念，并選取了租賃合同的給付義務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)角度，提出“疫期出租人減免租金義務(wù)是情不免是理”的觀點(diǎn)。具體如下：

一、NCP構(gòu)成不可抗力，但不可抗力免除的是民事責(zé)任，不是民事義務(wù)

首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第26條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！鼻閯葑兏筒豢煽沽俨煌姆筛拍?，筆者認(rèn)為NCP構(gòu)成不可抗力，故本文不涉情勢變更問題。

其次，《民法總則》第180條規(guī)定：“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！比欢袷铝x務(wù)和民事責(zé)任是兩個(gè)不同的概念，文義上民事責(zé)任是行為人違反民事義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，通俗講是“第二次義務(wù)”，即因不可抗力不能履行合同的，依法免除的是不能履行合同（“第一次義務(wù)”）后的違約責(zé)任（“第二次義務(wù)”），顯然支付租金是“第一次義務(wù)”。

第三，《民法總則》第180條、《合同法》第117條均分別位于“民事責(zé)任”和“違約責(zé)任”篇，體系上佐證上述觀點(diǎn)成立。況且，《合同法》第117條第1款規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任?！睆脑摋l后段規(guī)定“當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任”可知，法律規(guī)定不可抗力不承擔(dān)違約責(zé)任，是其因不可歸責(zé)于合同的一方當(dāng)事人，而合同義務(wù)是基于法律規(guī)定或約定，應(yīng)遵循合同嚴(yán)守規(guī)則，并無“可歸責(zé)性”要件的適用余地。

申言之，《合同法》第117條解決的是不可抗力致使合同暫時(shí)不能履行的問題，若因不可抗力不能履行合同的救濟(jì)法律規(guī)定則是《合同法》第94條和1款：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，和第九十七條前段規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行?！惫?，租金義務(wù)的免除只能以租賃合同解除終止為前提，上述解釋更符合《合同法》第60條第1款規(guī)定的“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。

最后，中國人民銀行、財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》（銀發(fā)〔2020〕29號(hào)）第1條第4項(xiàng)規(guī)定：“完善受疫情影響的社會(huì)民生領(lǐng)域的金融服務(wù)。對因感染新型肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員、參加疫情防控工作人員以及受疫情影響暫時(shí)失去收入來源的人群，金融機(jī)構(gòu)要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜，靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個(gè)人信貸還款安排，合理延后還款期限?！睋Q言之，銀行免的也是逾期還款的違約責(zé)任，不是免除還款義務(wù)。

二、NCP疫期前出租人已交付合格的租賃物、已履行主給付義務(wù)，有權(quán)請求承租人“對待給付”即支付租金；租賃物在NCP疫期不能使用的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)由承租人承擔(dān)

首先，《合同法》和212條的規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同?！蓖鯘设b先生認(rèn)為，給付是指債之關(guān)系上特定人間得請求的特定行為。即給付本質(zhì)上是一種行為，具體到租賃合同就是出租人履行交付合格租賃物一次給付義務(wù)，可請求承租人定期對待給付租金。

其次，按租賃合同的性質(zhì)，承租人享有所有權(quán)四大權(quán)能中的三個(gè)，占有、使用、收益的權(quán)利，享有“買賣不破租賃”的權(quán)利，租賃物常歸類于準(zhǔn)物權(quán)；故根據(jù)《民法總則》第131條規(guī)定“權(quán)利義務(wù)一致”之規(guī)則，承租人承擔(dān)不可抗力導(dǎo)致的租賃物無法“占有、使用、收益”的風(fēng)險(xiǎn)并無不妥。

第三，傳統(tǒng)的租賃合同中，出租人已承擔(dān)了租賃物不可歸責(zé)于承租人的毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)，若再承擔(dān)不可抗力導(dǎo)致的租賃物無法“占有、使用、收益”的風(fēng)險(xiǎn)過于苛責(zé)，不符合風(fēng)險(xiǎn)和收益相匹配的規(guī)則。正如有樸素法感情的前文房東所說，出租人也有房貸要還、銀行更不減免貸款，承租人掙錢多時(shí)亦無義務(wù)多交租金。就此，還可以類比融資租賃合同的法律規(guī)定，僅因其多出的“融資性”，《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第7條規(guī)定：“承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由承租人承擔(dān)，出租人要求承租人繼續(xù)支付租金的，人民法院應(yīng)予支持。但當(dāng)事人另有約定或者法律另有規(guī)定的除外?！?/p>

至于公平原則，按梁慧星教授的觀點(diǎn)是“立法指導(dǎo)性的”“沒有裁判規(guī)則的意義，不能作為裁判的根據(jù)”，筆者對此深以為然，網(wǎng)絡(luò)上業(yè)主和租戶不同訴求皆是源于各自認(rèn)為的公平，而用法官認(rèn)為的公平或者“各打五十大板、各退一步”裁判，更無正當(dāng)性可言。

【我們的建議】

從以上分析可以看出，疫期出租人是否減免租金問題復(fù)雜，為盡可能減少紛爭，我們建議如下：

（一）對出租人。細(xì)化租賃合同明確，將不可抗力等不可歸責(zé)事由致使承租人不能履行合同的，約定為承租人可以解除合同、可以順延支付租金，但不減免已占用使用租賃物期間的租金；甚至可以在合同中描述取得租賃物所有權(quán)的成本和風(fēng)險(xiǎn)，避免被“公平”。有條件、有能力的出租人，可以從長遠(yuǎn)角度出發(fā)，考慮和承租人協(xié)商一致后減免租金。

（二）對承租人。建議積極與出租人協(xié)商，協(xié)商不成的先及時(shí)足額支付租金以避免可能構(gòu)成的違約；租金數(shù)額較大的，可以按照合同約定向法院或仲裁委員會(huì)訴訟，及時(shí)訴求變更或解除合同并盡可能多提供證據(jù)，以期獲得裁判機(jī)關(guān)支持。對是國企或有國資成分的出租人，關(guān)注政府出臺(tái)的相關(guān)政策或文件，并以此作為協(xié)商的依據(jù)。