2019年經(jīng)典案例1號(hào)

A公司與B公司房屋租賃合同糾紛案

作者：梁麗婉

關(guān)鍵詞：租賃解除原因  固定裝修物 律師全程介入  

【案情簡介】

A公司與B公司簽訂租賃合同，約定由A公司租用B公司名下廠房，租期5年。A公司認(rèn)為在雙方協(xié)商一致解除了租賃合同的情形下，其在搬遷拆除自行加裝的電纜橋架、蒸汽管道（下稱“爭議物品”）等，被B公司制止權(quán)益受到侵害。A公司隨后向法院起訴，訴求返還租賃保證金及利息、返還爭議物品和賠償B公司不予放行產(chǎn)生的貨車司機(jī)滯留費(fèi)。我們代理B公司出庭應(yīng)訴。

【判決結(jié)果】

法院一審判決：1、B公司向A公司返還爭議物品；2、賠償部分滯留費(fèi)；3、駁回A公司其他訴訟請求。A公司不服上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。

【判決理由】

法院認(rèn)為，第一，案涉《廠房租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，沒有違反法律規(guī)定，屬有效合同。A公司是因?yàn)樽陨碓蛱崆敖獬贤?，故A公司已付的保證金不予退還。第二，雖租賃合同有約定“固定裝修物”的歸屬權(quán)，但在雙方對“固定裝修物”的理解存在分歧，又未有明確補(bǔ)充協(xié)議的情況下，應(yīng)按照法律的規(guī)定作出理解和區(qū)分。法院認(rèn)定爭議物品尚未與廠房形成附合，故A公司可以要求返還。第三，B公司不予放行搬廠房的卡車，的確會(huì)給A公司造成一定滯留費(fèi)損失，但由于A公司無法證明損失的具體數(shù)額，故參照雙方過錯(cuò)酌情支持。

【律師評析】

一、A公司的行為已構(gòu)成根本違約

《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：…(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行…”

本案，A公司于2019年2月底的時(shí)候已經(jīng)向B公司提出因其自身經(jīng)營狀況問題，需要將廠房搬遷回武漢，無意再租賃案涉廠房，所以是A公司單方提前解除租賃合同。再者，按照租賃合同約定，A公司應(yīng)當(dāng)于每月3日前支付當(dāng)月租金及其他費(fèi)用，但A公司于2019年3月6日才向B公司支付2019年2月份的租金，拖欠已超過十天。按照合同約定，“乙方在租賃期間出現(xiàn)本條第2、3、4款的情形或乙方提前單方終止本合同的，乙方已交合同保證金歸甲方所有，甲方不予退回?！盇公司惡意拖欠租金且單方解除租賃合同，根據(jù)以上法律規(guī)定及合同約定，B公司沒收A公司保證金是合法合理的。

二、與廠房未形成附合的物品應(yīng)當(dāng)予以返還

案涉《廠房租賃合同》第五條第5項(xiàng)約定，“本合同終止后，乙方新增加的固定裝修物均屬甲方所有，乙方不得損壞或拆走，否則按市場價(jià)格賠償給甲方?！彪m然合同中有約定“固定裝修物”的歸屬權(quán)，但在雙方對“固定裝修物”的理解存在分歧，又未有明確補(bǔ)充協(xié)議的情況下，應(yīng)根據(jù)法律的規(guī)定作出理解和區(qū)分。對此，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆卸。因拆卸造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀?！?/p>

據(jù)上，裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有形成附合和未形成附合的兩種狀態(tài)，裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起非毀損不可分離或者分離需花費(fèi)巨大的，可以認(rèn)定形成附合，如地板、水暖系統(tǒng)、天花板等；如裝飾裝修物與租賃房屋未完全結(jié)合或雖與租賃房屋結(jié)合但尚未達(dá)到不可分離的狀態(tài)，移除、更換時(shí)不會(huì)損壞房屋結(jié)構(gòu)或其表面裝飾裝修的，則不能認(rèn)定為構(gòu)成附合，如吊燈、窗簾等。結(jié)合本案，以上爭議物品是固定在天花板上、地上，但并未達(dá)到“非毀損不可分離或者分離需花費(fèi)巨大”的程度，故法院判決B公司向A公司返還爭議物品亦合法、合理。

三、A公司主張的貨車司機(jī)滯留費(fèi)用不能全部予以支持

A公司委托貨車司機(jī)搬運(yùn)貨物，貨車司機(jī)未能即時(shí)離開，是由于A公司在未協(xié)商一致的情況下拆除固定裝修物且不肯配合B公司辦理撤場、退租的手續(xù)，B公司要求其暫停搬運(yùn)貨物雖有超出合理私力救濟(jì)范圍，但并不存在嚴(yán)重違法的情形。另外，A公司對于該項(xiàng)費(fèi)用提供的證據(jù)不充分，不能明顯區(qū)分是應(yīng)付的運(yùn)輸費(fèi)用還是貨車滯留費(fèi)用，亦無法證明其是否已實(shí)際支付。結(jié)合雙方過錯(cuò)程度，法院僅酌情判令B公司承擔(dān)46.5%的費(fèi)用。就此，A公司同樣不服，但二審法院同樣駁回此項(xiàng)上訴。

【實(shí)務(wù)總結(jié)】

一、本案中，雙方爭議的除了合同解除的原因，就是案涉爭議物品是否應(yīng)予返還。法院判決該項(xiàng)訴求，適用的法律是《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定。本律師認(rèn)為，適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。適用本條的注意事項(xiàng)：(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí)，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對房屋造成毀損，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。

故，當(dāng)事人建立租賃關(guān)系簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)就該裝飾裝修物歸屬問題上達(dá)成一致的共識(shí)，并及時(shí)咨詢律師，讓律師在草擬租賃合同時(shí)列出明確規(guī)定，以免在合同期滿或解除時(shí)產(chǎn)生不必要的爭議。具體條款可改善為如下：“租賃合同解除、終止或期滿，承租人加改擴(kuò)建部分、裝修裝修物等固定物，若不可拆除、難以拆除或拆除后價(jià)值減少的，視為附合于租賃物并由出租人取得所有權(quán)。例：天花地面、電線電纜、空調(diào)安裝鐵架、燈具（不含燈泡）等?！?/p>

二、本案出租人權(quán)益之所以得到較好的保護(hù)，原因在于糾紛發(fā)生之初到事件終結(jié)的整個(gè)過程中，均有專業(yè)律師參與。律師出具相關(guān)退租、撤場法律文書，指導(dǎo)出租人錄音錄像保留證據(jù)，訴訟階段除代理案件外還陪同當(dāng)事人、法官等多次查看現(xiàn)場。甚至在判決作出后，受托律師還多次發(fā)函告知對方履行判決，搬離爭議物品并履行清退義務(wù)，更一步保障了出租人再對外租賃權(quán)利的及時(shí)有效實(shí)現(xiàn)。